Internal Rate of Return (IRR) atau tingkat pengembalian internal, merupakan salah satu teknik yang sering digunakan dalam penganggaran atau capital bugeting.
Beberapa teknik penganggaran lainnya adalah payback period, profitability index, dan net present value (NPV).
Pengertian Internal Rate of Return (IRR)
Pendekatan IRR mencoba untuk mengidentifikasi tingkat pengembalian dari suatu proyek, berdasarkan jumlah investasi awal yang tersisa pada tiap periodenya, dengan bunga majemuk tiap tahunnya.
IRR suatu proyek adalah tingkat diskonto yang menjadikan net present value (NPV) proyek tersebut bernilai nol.
Nilai Internal Rate of Return (IRR) dari suatu proyek dengan investasi awal sebesar 100 juta yang diikuti arus kas masuk sebesar 130 juta pada tahun berikutnya adalah senilai:
\(\frac{{130 \, \text{juta} - 100 \, \text{juta}}}{{100 \, \text{juta}}} = 30\%\)
Perhitungan tersebut terlihat sederhana karena hanya ada biaya investasi di awal dan diikuti arus kas masuk sekali saja pada tahun berikutnya.
Permasalahan akan menjadi lebih rumit ketika investasi awal diikuti arus kas masuk pada beberapa tahun berikutnya.
Penghitungan IRR dengan Arus Kas Masuk Bertahap
Melanjutkan perhitungan sebelumnya, bagaimanakah jika proyek tersebut mengeluarkan biaya investasi di awal sebesar 100 juta, namun, diikuti arus kas masuk 65 juta pada dua tahun berikutnya?
Meskipun total arus kas masuk yang diterima dari proyek tersebut masih sama yaitu sebesar 130 juta, Internal Rate of Return (IRR) bukanlah 30 persen, karena proyek berjalan selama dua tahun, bukan lagi satu tahun.
Jadi, apakah IRR menjadi sebesar 15 persen (30 persen / 2)?
Ini juga tidak tepat, karena pada tahun pertama nilai investasi awal telah terbayar sebagian, sehingga pada tahun ke-2, nilai outstanding-nya bukan sebesar 100 juta lagi.
Pada tahun ke-1, arus kas masuk sebesar 65 juta merupakan bunga atas investasi tahun ke-1 sekaligus pembayaran kembali sebagian modal awal sebesar 100 juta.
Pada tahun ke-2, 65 juta merupakan bunga atas sisa investasi yang telah berkurang pada tahun ke-1 sekaligus pelunasan pengeluaran awal sebesar 100 juta.
Menentukan Internal Rate of Return (IRR) pada Investasi
Seperti telah disinggung pada awal tulisan, Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat diskonto (discount rate) yang jika diterapkan pada suatu proyek akan menghasilkan NPV nol.
Asumsikan PempekRasa.id berinvestasi pada gerai baru dengan investasi awal senilai 100 juta. Proyeksi arus kas masuk dari tahun ke-1 hingga tahun ke-3 masing-masing adalah sebesar 40 juta, 60 juta, dan 60 juta.
| Tahun ke- | Arus Kas Masuk |
|---|---|
| 0 | -100 juta |
| 1 | 40 juta |
| 2 | 60 juta |
| 3 | 60 juta |
Dari kasus pada PempekRasa.id tersebut, nilai IRR atas investasi pada gerai baru merupakan nilai r pada persamaan berikut:
\( -100 \, \text{juta} + \frac{40 \, \text{juta}}{(1+r)^1} + \frac{60 \, \text{juta}}{(1+r)^2} + \frac{60 \, \text{juta}}{(1+r)^3} = 0 \)
Mencari nilai r bukanlah perkara mudah, karena perlu melakukan pendekatan coba-coba.
Sekarang, saya akan mencoba pada tingkat diskonto 24 persen:
| Tahun | Arus Kas Masuk | PV Arus Kas Masuk |
|---|---|---|
| 0 | -100 juta | -100 juta |
| 1 | 40 juta / (1+0,24)1 | 32,25 juta |
| 2 | 60 juta / (1+0,24)2 | 39,02 juta |
| 3 | 60 juta / (1+0,24)3 | 31,46 juta |
| NPV | 2,75 juta |
Ini artinya, tingkat diskonto sebesar 24 persen belum mampu membuat nilai NPV dari proyek Pempek Rasa tersebut menjadi nol.
Selanjutnya, kamu dapat mengetahui bahwa nilai IRR harus di atas 24 persen agar NPV menjadi nol, karena semakin tinggi tingkat diskonto, semakin rendah nilai sekarang (present value) dari tiap arus kas masuk.
Jadi berapakah nilai Internal Rate of Return (IRR) yang tepat?
Yang kamu ketahui saat ini adalah IRR harus di atas 24 persen, jadi katakanlah sebesar 26 persen:
| Tahun | Arus Kas Masuk | PV Arus Kas Masuk |
|---|---|---|
| 0 | -100 juta | -100 juta |
| 1 | 40 juta / (1+0,26)1 | 31,75 juta |
| 2 | 60 juta / (1+0,26)2 | 37,79 juta |
| 3 | 60 juta / (1+0,26)3 | 29,99 juta |
| NPV | (-470 ribu) |
Nah, kali ini nilai NPV adalah minus 470 ribu.
Artinya, tingkat diskonto yang menjadikan nilai NPV proyek PempekRasa.id ini menjadi nol, ada pada titik tengah antara 24 dan 26 persen.
Sekarang, kita coba pada tingkat diskonto sebesar 25 persen:
| Tahun | Arus Kas Masuk | PV Arus Kas Masuk |
|---|---|---|
| 0 | -100 juta | -100 juta |
| 1 | 40 juta / (1+0,25)1 | 32,00 juta |
| 2 | 60 juta / (1+0,25)2 | 38,40 juta |
| 3 | 60 juta / (1+0,25)3 | 30,72 juta |
| NPV | 1,12 juta |
Pada tingkat diskonto 25 persen, nilai NPV dari proyek PempekRasa.id ini masih sebesar 1,12 juta atau belum mencapai nol.
Melihat skala investasinya, NPV minus 470 ribu tidak jauh berbeda dibandingkan dengan nilai nol.
Ini artinya, kamu dapat menyimpulkan bahwa IRR atas proyek PempekRasa.id tersebut adalah senilai 26 persen.
Penutup
Internal Rate of Return (IRR) merupakan suatu tingkat diskonto yang menjadikan net present value (NPV) dari suatu project menjadi bernilai nol.
Ini juga dapat berarti, perusahaan menginginkan nilai IRR lebih besar dari biaya modal rata-rata tertimbang atau weighted average cost of capital (WACC) untuk menutupi pembiayaan.
Jika digunakan untuk menilai kelayakan dari suatu proyek, maka, keputusannya adalah hanya proyek yang memiliki IRR di atas tingkat pengembalian yang ditentukanlah yang diterima.
Selanjutnya, dalam hal memutuskan proyek yang akan diambil dari beberapa proyek yang ditawarkan, proyek dengan nilai IRR tertinggilah yang diambil.
Sepintas, pendekatan IRR hampir sama dengan NPV dan akan menghasilkan kesimpulan yang sama.
Namun demikian, pada kenyataannya, hal tersebut tidaklah benar. Antara NPV dan IRR bisa saja memberikan kesimpulan yang bertentangan atas kelayakan suatu investasi.
Motode IRR tak terlepas dari kelemahan, yaitu tak memperhitungkan biaya modal (WACC) serta tingkat reinvestasi di tingkat IRR yang tak praktikal. Atas hal tersebut, dalam capital budgeting, dibuatlah teknik modified internal rate of return (MIRR).
Sekian tulisan saya mengenai internal rate of return (IRR).
Stay safe and stay healthy. Take care!
){kind=link}
0 Comments